山東高速15億拋有毒地產(chǎn)花逾300億投濟(jì)青高速
2017-06-08
（原標(biāo)題：山東高速15億出售“有毒”地產(chǎn)花逾300億投濟(jì)青高速）
近日，山東高速股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“山東高速”）全資子公司山東高速投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“山高投資”）在山東產(chǎn)權(quán)交易所公示，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下全資子公司煙臺(tái)合盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“煙臺(tái)合盛”）100%股權(quán)及14億元債權(quán)，掛牌價(jià)格為15億元。意向受讓方須一次性支付所有價(jià)款。
根據(jù)大華律師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，煙臺(tái)合盛目前處于資不抵債的狀況，且凈利潤(rùn)近年來(lái)持續(xù)虧損。北京時(shí)間“財(cái)鏡”梳理發(fā)現(xiàn)，自2015年以來(lái)，山東高速多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，并不斷將其地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌拍賣(mài)，大有從此“金盆洗手“、不再染指地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖。
值得一提的是，據(jù)相關(guān)媒體此前報(bào)道，煙臺(tái)合盛將與恒大地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)夾河島項(xiàng)目。但截至目前，夾河島項(xiàng)目并未動(dòng)工，且未簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，以及未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。
夾河島項(xiàng)目是否從此不了了之？與恒大地產(chǎn)的合作是否也一拍兩散？著急出售持續(xù)虧損的煙臺(tái)合盛是否另有隱情？對(duì)于此事，北京時(shí)間“財(cái)鏡”多次致電山東高速，但電話(huà)一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。但根據(jù)此前山東高速回復(fù)證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢(xún)函的內(nèi)容，山東高速透露，“公司擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項(xiàng)目?！?br />
15億元轉(zhuǎn)讓多年虧損地產(chǎn)
根據(jù)山東產(chǎn)權(quán)交易所公示內(nèi)容，煙臺(tái)合盛為山高投資的全資子公司。而山高投資為山東高速的全資子公司。由此可見(jiàn)，山東高速為煙臺(tái)合盛的實(shí)際控制人。
資料顯示，煙臺(tái)合盛于2013年“光棍節(jié)”宣布成立，注冊(cè)資本1億元，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但是，2014年1月11日，便被山東高速收購(gòu)全部股權(quán)，并獲得煙臺(tái)市福山區(qū)夾河島土地項(xiàng)目701.63畝土地使用權(quán)，土地性質(zhì)為商服、住宅。
近日，山高投資在山東產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的煙臺(tái)合盛100%股權(quán)及14億元債權(quán)，其中煙臺(tái)合盛100%股權(quán)的掛牌價(jià)格為1億元，股權(quán)加債權(quán)合計(jì)掛牌價(jià)格為15億元。
值得一提的是，煙臺(tái)合盛14億元的債權(quán)人為其控股股東山高投資。掛牌信息顯示，煙臺(tái)合盛向山高投資借款本金為11億元，截至2017年3月31日，借款利息3億元，本息共計(jì)14億元。
對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓?zhuān)綎|高速在回復(fù)證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢(xún)函時(shí)表示，“為落實(shí)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略、盤(pán)活存量資產(chǎn)、確保實(shí)現(xiàn)投資收益，公司擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項(xiàng)目?！?br />
根據(jù)大華律師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，煙臺(tái)合盛目前資不抵債，且持續(xù)處于虧損狀態(tài)。截至2017年4月底，煙臺(tái)合盛資產(chǎn)總計(jì)12.20億元，負(fù)債總計(jì)14億元；2016年前五個(gè)月，煙臺(tái)合盛凈利潤(rùn)虧損4569.05萬(wàn)元，2017年前四個(gè)月，凈利潤(rùn)虧損0.04萬(wàn)元。
地塊閑置“打臉”山東高速
合作方恒大撤退？
值得注意的是，本次掛牌轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)并未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。轉(zhuǎn)讓信息顯示，截至報(bào)告期末，煙臺(tái)合盛取得了夾河島片區(qū)849.58畝土地使用權(quán)（共7宗土地，宗地面積共計(jì)56.63萬(wàn)平方米。其中：一期土地46.77萬(wàn)平方米、二期土地9.86萬(wàn)平方米），處于閑置狀態(tài)，均未簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。
對(duì)此，山高投資表示，“根據(jù)煙臺(tái)市國(guó)土局的有關(guān)要求，簽訂土地出讓合同需要競(jìng)得人提供發(fā)改局出具的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、規(guī)劃局出具的項(xiàng)目規(guī)劃方案批復(fù)函等材料，由于夾河島片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃尚未獲得有關(guān)部門(mén)的審批，不具備簽訂土地出讓合同的條件，故目前均未簽訂土地出讓合同?！?br />
但是，北京時(shí)間“財(cái)鏡”注意到，在閑置土地方面，山東產(chǎn)權(quán)交易所的轉(zhuǎn)讓信息與山東高速此前披露的信息完全不同。山東高速2016年12月10日披露的《山東高速股份有限公司關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)自查報(bào)告》顯示，截至2016年9月30日，山東高速及其下屬實(shí)際從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司不存在閑置土地情形。
對(duì)于上述地塊詳細(xì)規(guī)劃未獲得有關(guān)部門(mén)審批而處于閑置狀態(tài)一事，接近煙臺(tái)合盛的趙女士（化名）對(duì)北京時(shí)間“財(cái)鏡”表示，“現(xiàn)在的夾河島的規(guī)劃還沒(méi)下來(lái)，拿走了這塊地也不確定能做什么?！?br />
據(jù)北京時(shí)間”財(cái)鏡“了解，夾河島地處芝罘與福山兩區(qū)交界處，因地緣濱河，被煙臺(tái)市規(guī)劃為濱水休閑娛樂(lè)中心。據(jù)相關(guān)媒體此前報(bào)道，恒大地產(chǎn)將與山東高速合作開(kāi)發(fā)福山區(qū)夾河項(xiàng)目。關(guān)于此事，北京時(shí)間“財(cái)鏡“多次致電山東高速及恒大地產(chǎn)，但均未收到回復(fù)。
對(duì)于夾河片區(qū)的樓市，同策咨詢(xún)分析師王藝澎此前對(duì)上述媒體表示，夾河島地塊由于其自身的雙河景稀缺性，而且具備與芝罘、福山雙區(qū)互動(dòng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，一直備受關(guān)注。但近幾年周邊板塊發(fā)展較為滯后，發(fā)展?jié)摿ι形磧冬F(xiàn)，業(yè)內(nèi)一直處于觀望狀態(tài)。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃，出讓土地可能包含較大比例的商辦物業(yè)、提升操作難度，規(guī)劃及定位需謹(jǐn)慎處置。若能通過(guò)品牌房企的成功運(yùn)營(yíng)，或?qū)⒊蔀橹ヮ放c福山發(fā)展的紐帶，凝聚雙區(qū)合力，對(duì)芝罘西南與福山南部發(fā)展滯后的現(xiàn)狀有所改善。
隨著煙臺(tái)合盛被山東高速無(wú)情拋棄，夾河島項(xiàng)目看來(lái)不了了之。那么，誰(shuí)又來(lái)充當(dāng)煙臺(tái)合盛的“白馬王子”，與其共度這種持續(xù)虧損、不知發(fā)展方向的艱苦歲月？
多數(shù)虧損
山東高速退出地產(chǎn)業(yè)
北京時(shí)間“財(cái)鏡”注意到，除了煙臺(tái)合盛，山東高速控股參股地產(chǎn)公司中，業(yè)務(wù)慘淡，多數(shù)處于虧損狀態(tài)?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》此前報(bào)道，山東高速2015年年報(bào)顯示，在它控股參股的企業(yè)中，有11家公司以地產(chǎn)為主業(yè)，其中，8家虧損。北京時(shí)間“財(cái)鏡”注意到，這些虧損地產(chǎn)公司中，其中就包括2016年掛牌轉(zhuǎn)讓的多家公司。
面對(duì)地產(chǎn)板塊慘淡的業(yè)績(jī)，山東高速2016年多次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)公司。2016年6月，山東高速公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓青島綠城華景置業(yè)有限公司60%股權(quán)、山東財(cái)富縱橫置業(yè)有限公司51%股權(quán)及山東高速綠城萊蕪雪野湖開(kāi)發(fā)有限公司41%股權(quán)，以及三家控股子公司全部債權(quán)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益5.13億元；2016年8月，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓暢和苑項(xiàng)目B3、B6住宅地塊，實(shí)現(xiàn)收益約2.36億元；2016年11月，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓其負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的雪野湖酒店在建工程項(xiàng)目，掛牌底價(jià)不低于1.45億元。
國(guó)金證券分析師蘇寶亮認(rèn)為，山東高速清理虧損地產(chǎn)將盤(pán)活存量資產(chǎn)，確保實(shí)現(xiàn)投資收益，幫助公司回籠資金的同時(shí)，增厚公司業(yè)績(jī)。
北京時(shí)間“財(cái)鏡”注意到，通過(guò)甩賣(mài)旗下地產(chǎn)公司，確實(shí)使得山東高速2016年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)迅猛。山東高速2016年年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入20.89億元，同比增長(zhǎng)7.63倍，其收入占比從2015年的3.46%提升至24.71%；同時(shí)，得益于甩賣(mài)資產(chǎn)效果顯著，山東高速2016年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30.89億元，同比上漲14.58%。
得益于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大幅增長(zhǎng)，山東高速的營(yíng)業(yè)收入同比大漲21.31%，但是毛利率卻出現(xiàn)大幅下滑，山東高速毛利率自2015年的65.15%下滑至2016年的51.83%。對(duì)此，申萬(wàn)宏源分析師陸達(dá)認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較低，僅有8.24%，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)水平在5%左右，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1億元左右，相對(duì)于高速業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)較校
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京時(shí)間“財(cái)鏡”坦言，“山東高速持續(xù)清理虧損地產(chǎn)，一方面是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)較小;另一方面，將盤(pán)活存量資產(chǎn)，從而加快資金回籠。此外，山東高速此前公告擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項(xiàng)目，這是為了尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從山東高速近段時(shí)間以來(lái)頻繁的資本布局就可看出來(lái)?！?br />
資本布局加速
高速公路險(xiǎn)資“舉牌”第一單遇阻
值得一提的是，營(yíng)業(yè)收入方面，山東高速2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84.61億元，同比增長(zhǎng)21.31%。其中，收費(fèi)路橋業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入62.02億元，同比出現(xiàn)4.27%的小幅下滑。
對(duì)于路橋業(yè)務(wù)的小幅下滑，東北證券研報(bào)指出，主要由于免費(fèi)普通公路體系的逐步建立以及鐵路、水運(yùn)等的替代性對(duì)現(xiàn)有的高速公路產(chǎn)生了分流的不利影響。
面對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損和主營(yíng)業(yè)務(wù)小幅下滑的雙重不利因素，山東高速在謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，準(zhǔn)備給自己插上“資本運(yùn)營(yíng)投資商”和“金融服務(wù)商”的雙翼。山東高速在其2016年年報(bào)中表示，公司堅(jiān)持貫徹“行業(yè)領(lǐng)先+資本驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，以智慧高速建設(shè)、資本運(yùn)營(yíng)為重點(diǎn)，鞏固高速公路運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，加快向“智慧高速運(yùn)營(yíng)商、資本運(yùn)營(yíng)投資商、綜合金融服務(wù)商“轉(zhuǎn)變，逐步打造公司新主業(yè)，實(shí)現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展新突破。
山東高速通過(guò)股權(quán)投資，不斷進(jìn)行多元化發(fā)展。2016年山東高速出資9億元，攜手建銀國(guó)際發(fā)起設(shè)立青島暢贏金鵬股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為公司資本運(yùn)作平臺(tái)；22.57億參股東興證券，成功競(jìng)購(gòu)1.2億股增發(fā)股份，成為其第二大股東；投資15億元認(rèn)購(gòu)信業(yè)基金設(shè)立的濟(jì)南恒大專(zhuān)項(xiàng)基金15億元優(yōu)先級(jí)基金份額，2016年獲得利息收入5100萬(wàn)元；2016年12月30日，出資30億元參與向中國(guó)恒大的增資，占恒大地產(chǎn)增資后的1.32%股份。
值得注意的是，在山東高速宣布定向增發(fā)東興證券后，在這樣的利好消息下，東興證券股價(jià)迎來(lái)小幅上漲，但是在2016年11月14日之后，東興證券便持續(xù)走低，截至6月6日收盤(pán)，股價(jià)為17.10元/股。按照18.81元/股的增發(fā)價(jià)計(jì)算，截至目前，山東高速定向增發(fā)東興證券后，已浮虧約2億元。
除了上述股權(quán)投資之外，山東高速擬通過(guò)定向增發(fā)引入安邦資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“安邦資產(chǎn)”）和華融國(guó)際信托有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華融信托”）兩家戰(zhàn)略投資者。通過(guò)此次定向增發(fā)，山東高速將新發(fā)行股票7.1億股，發(fā)行價(jià)格為5.65元/股，募集金額40億元，用于濟(jì)青高速擴(kuò)建工程。若定增通過(guò)證監(jiān)會(huì)審核，安邦資產(chǎn)和華融信托將分別持有山東高速11.5%和1.3%的股權(quán)，山東高速也將成為交運(yùn)行業(yè)險(xiǎn)資“舉牌”第一股。
“通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者，山東高速總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)將有所增加，降低帶息負(fù)債占比，有利于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高凈利潤(rùn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向北京時(shí)間“財(cái)鏡”表示。
對(duì)于此次非公開(kāi)發(fā)行股份引入戰(zhàn)略投資者，證監(jiān)會(huì)下發(fā)了問(wèn)詢(xún)函，要求其說(shuō)明濟(jì)青高速擴(kuò)建項(xiàng)目的具體資金構(gòu)成。山東高速表示，該項(xiàng)目投資總額為308億元，其中貸款（231億元）占全部投資的75%，自有資金（77億元）占25%。截至2017年3月31日，該項(xiàng)目已投入自有資金53.39億元，銀行貸款0.66億元，尚需投入254億元。
值得注意的是，針對(duì)合計(jì)77億元自有資金，山東高速表示，公司計(jì)劃主要通過(guò)如下途徑籌集：公司自有資金22億元、國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金15億元、本次非公開(kāi)發(fā)行募集資金40億元。而在非公開(kāi)發(fā)行募集的40億元資金尚未得到證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)的情況下，山東高速已經(jīng)投入自有資金53.39億元，大大超過(guò)了前期規(guī)劃，其后期是否會(huì)用非公開(kāi)發(fā)行募集的部分資金置換前期投入的自有資金？對(duì)此，山東高速并未做出明確回復(fù)。
此外，濟(jì)青高速擴(kuò)建項(xiàng)目投資回收期為23.3年（不含建設(shè)期），期限較長(zhǎng)，投資額較大，對(duì)山東高速的業(yè)績(jī)將產(chǎn)生什么樣的影響？對(duì)此，山東高速表示，本次募投項(xiàng)目將對(duì)公司短期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)水平造成不利影響；但從長(zhǎng)期來(lái)看，本次非公開(kāi)發(fā)行的募集資金投資項(xiàng)目為濟(jì)南至青島高速公路改擴(kuò)建工程項(xiàng)目，系公司充分發(fā)揮現(xiàn)有高速公路主營(yíng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的重大舉措。
本文來(lái)源：財(cái)鏡作者：張斌
