萬科盯上上海地鐵：房企滲透TOD模式
2016-09-30
（原標(biāo)題：萬科盯上上海地鐵：房企滲透TOD模式）
房企在TOD模式上的逐漸深入，背后是地價日益攀升與城市中心地塊稀缺之下的拿地模式重塑。
所謂TOD，是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)。隨著萬科位于徐涇板塊的天空之城將于10月1日開放參觀，該項目背后的TOD運作模式也浮出水面。根據(jù)項目營銷負(fù)責(zé)人陸溢華介紹，天空之城是參考日本東京二子玉川站上蓋綜合體項目TOD模式建設(shè)的。天空之城開發(fā)周期在5年，將是未來幾年萬科在上海的重點項目。此外，據(jù)知情人士透露，上海萬科看好上海地鐵線路網(wǎng)絡(luò)的TOD項目空間，并會以此為契機，布局更多TOD項目。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，TOD項目對房企的訴求包括綜合利用交通樞紐的地上、地下空間，給城市提供配套服務(wù)等。上海已經(jīng)開始試點在地鐵上蓋建公租房，提高土地使用效率，另外提供一些便民的住房措施。但這一類項目目前為止也并不多見，隨著后期上海地鐵線路的加快建設(shè)，此類項目將會獲得更多釋放。
深入城市配套服務(wù)商
上海萬科城市配套服務(wù)商布局其實由來已久，從其布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始，就著手打造這一定位。
天空之城地塊由上海萬科于2015年9月收購而來。公開資料顯示，天空之城的特別之處在于，在近60萬平方米的規(guī)模里面加入了住宅、公寓、商嘗寫字樓等諸多業(yè)態(tài)。其中徐涇萬科廣場，是萬科繼續(xù)七寶廣場之后布局的又一個大型購物廣常陸溢華認(rèn)為，之所以稱這是一個TOD模式開發(fā)的項目，在于它不僅是處于地鐵上蓋，還承載了車輛段的功能，包括車嘗維修車間等。
據(jù)透露，在上海整體規(guī)劃達到300多個地鐵站的地鐵路線圖譜當(dāng)中，能做TOD模式的項目并不多。未來上海會建設(shè)有25條地鐵線，理論上來看應(yīng)該有至少25個TOD項目的發(fā)展空間，而目前只有吳中路地鐵上蓋的萬象城、莘莊地鐵上蓋項目是真正意義上的TOD開發(fā)模式，因此，未來各房企仍有機會介入更多TOD項目。
而上海萬科方面對TOD模式研究已經(jīng)比較深入。他們認(rèn)為中國的TOD模式主要參考東京與香港模式為主。香港TOD模式較為集約，在一個狹小的空間做高度復(fù)合的開發(fā)，而且在1棟樓里面出現(xiàn)各種業(yè)態(tài)；日本的TOD模式則相對較線形，一個典型案例是日本東京的二子玉川上蓋，項目位處連接都市與田園的中間，其住宅售價可以與東京市中心的價格持平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，TOD模式背后的一個潛在的邏輯在于，目前互聯(lián)網(wǎng)時代下，消費者在活動半徑上力求實現(xiàn)最小，但要實現(xiàn)活動范圍的更廣效應(yīng)。所以說，TOD模式下，往往一個大型商業(yè)項目背后會有交通樞紐、商業(yè)資源、辦公資源、游樂和休閑資源等，此類資源呈現(xiàn)垂直分布，但不需要消費者有太大的交通出行成本，所以滿足了目前消費市嘲快餐”的模式，也形成了未來的開發(fā)趨勢。
背后：顛覆拿地模式
事實上，不止萬科，保利、綠地也早已涉足TOD模式。例如保利在石家莊與地鐵公司也有合作，綠地大基建模式，也是立足于地鐵沿線或周邊的地塊開發(fā)權(quán)或者聯(lián)合開發(fā)權(quán)。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的拿地模式，一方面是占有城市里核心地段、核心交通地段的地塊資源，另一方面是獲取一二線城市來看，公開招拍掛的成本已經(jīng)非常高，現(xiàn)在地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的模式是房企降成本的主要方式，區(qū)域中心的地塊的資源，從而在熱點市場站穩(wěn)腳跟。
據(jù)知情人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，目前綠地的做法比“TOD”更深更廣，是從部分交通相關(guān)的大基建開始做，而非僅僅是上蓋的房地產(chǎn)。綠地于今年9月簽下的500億投資寧波杭州灣項目可見，就是從基礎(chǔ)市政、房地產(chǎn)綜合開發(fā)到后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入全面參與的。這個時候，TOD模式也只是其中一部分了。
該名知情人士進而表示，TOD模式也可以看作是地方政府的一種土地出讓模式。但是TOD對房企的基建能力將有所要求，房企能否拿到交通樞紐上蓋整幅地塊是關(guān)鍵，但更能體現(xiàn)其開發(fā)實力的是連交通基建業(yè)務(wù)也拿到手。雖然基建利潤低，但真正一攬子操作起來，才有利于做好城市配套服務(wù)商的角色。但目前國內(nèi)房企具備這個能力的鳳毛麟角。
正如嚴(yán)躍進所言，不排除有的房企利用TOD模式積極圈地，因為地方政府會鼓勵部分房企積極投資此類項目。然而，此類投資規(guī)模較大，資金壓力比較大。而且市場需求是否足夠大，其實也還是要測算的。比如一些早期拿下的TOD項目或許還面臨更多問題，例如上海莘莊地鐵站上蓋的TOD項目，從拿地到目前還處于動工初期。
本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道作者：唐韶葵
