小區(qū)門前規(guī)劃道路遲遲不建開發(fā)商請(qǐng)示無(wú)果自費(fèi)修路遭阻
2015-07-22
核心提示
2010年，贛州一開發(fā)商拍得章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)的一宗地塊用于建設(shè)商住小區(qū)，但是由于小區(qū)門前規(guī)劃的城市道路遲遲不修，開發(fā)商申請(qǐng)政府修建未果后，選擇了自己耗資300余萬(wàn)元修路。
于是，問(wèn)題也隨之而來(lái)，由于修路未經(jīng)批準(zhǔn)，涉嫌非法占地挖掘城市道路，開發(fā)商的修路行為被當(dāng)?shù)爻枪茇?zé)令停止。面對(duì)窘境，建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土和鎮(zhèn)政府4單位，均建議開發(fā)商向市政府打報(bào)告，要求協(xié)調(diào)。
專家認(rèn)為，應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣疇款^協(xié)調(diào)各相關(guān)單位，建議盡快幫開發(fā)商補(bǔ)辦手續(xù)，將這條路的身份合法化。
即將修好的道路被城管責(zé)令停工
小區(qū)門前規(guī)劃道路遲遲不建
7月14日中午，童長(zhǎng)生來(lái)到正在建設(shè)的龍欣佳苑小區(qū)工地，看著工人正在忙碌，他眉頭緊鎖，眼中滿是無(wú)奈。
龍欣佳苑小區(qū)是江西欣茂置業(yè)有限公司（下稱欣茂置業(yè)）的建設(shè)項(xiàng)目，位于贛州市章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)明義路旁；童長(zhǎng)生是欣茂置業(yè)的法人代表，在公司負(fù)責(zé)具體建設(shè)事宜。近年來(lái)，欣茂置業(yè)在贛州拿下了近10個(gè)地塊用于開發(fā)建設(shè)，發(fā)展可謂紅紅火火，但是一提到龍欣佳苑小區(qū)，童長(zhǎng)生心里五味雜陳，“沒(méi)想到修條路，這么難”。
2008年，贛州市章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)五龍村委會(huì)將11330平方米安置預(yù)留地辦理了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。2010年，為盤活土地籌集資金，五龍村委會(huì)向贛州市國(guó)土局申請(qǐng)將該宗地以“招、拍、掛”形式進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓獲批。同年12月15日，在贛州市公共資源交易中心舉辦的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，欣茂置業(yè)以3680萬(wàn)元的價(jià)格拍得該宗地。
“當(dāng)時(shí)這塊地旁邊規(guī)劃建一條永昌路，在簽合同前我從鎮(zhèn)政府相關(guān)人員口中得知，永昌路是市政道路，政府馬上就會(huì)建好，所以才拍下這塊地來(lái)建設(shè)小區(qū)?！蓖L(zhǎng)生表示，永昌路的有無(wú)，對(duì)于龍欣佳苑小區(qū)內(nèi)商住房的售賣影響很大，“沒(méi)有路，誰(shuí)愿意來(lái)買房子？”
雖然龍欣佳苑小區(qū)旁還有一條明義路，但由于是斷頭路，且盡頭是個(gè)天然氣站，每天都有絡(luò)繹不絕的出租車排隊(duì)來(lái)此加油，完全堵住了小區(qū)側(cè)門，所以實(shí)際上明義路無(wú)法正常通行。
因此，童長(zhǎng)生將所有的希望都寄托在了永昌路上。
在2013年由贛州市規(guī)劃建設(shè)局審核的規(guī)劃圖紙上，龍欣佳苑小區(qū)的主入口和另一個(gè)次入口都設(shè)在永昌路。童長(zhǎng)生以為永昌路馬上會(huì)修好，但令他沒(méi)有想到的是，自2010年至今年年初，永昌路仍絲毫沒(méi)有修建的跡象。
眼看三棟主要樓房即將封頂，房屋預(yù)售許可證也正在辦理，童長(zhǎng)生心急如焚：“按照通行的做法，土地交付前就必須通水、通電、通路和平整土地，即符合‘三通一平’，但現(xiàn)在路沒(méi)通到位，我這房子怎么賣得出去？”
開發(fā)商耗300余萬(wàn)自費(fèi)修路遭阻
為了促成永昌路的修建，其間童長(zhǎng)生也付出了諸多努力。
2013年4月，欣茂置業(yè)向贛州市章貢區(qū)人民政府遞交了《關(guān)于對(duì)站東新區(qū)A-17地塊要求“三通一平”的請(qǐng)示報(bào)告》，要求安排有關(guān)單位盡快對(duì)龍欣佳苑小區(qū)實(shí)施“三通一平”，修建永昌路。
但這并沒(méi)有得到回應(yīng)。
5月，欣茂置業(yè)將《關(guān)于站東新區(qū)A-17地塊要求減免及延期征收城鎮(zhèn)土地使用稅的申請(qǐng)》遞交給了贛州市地稅局，稱龍欣佳苑小區(qū)“三通一平”沒(méi)有到位，導(dǎo)致一直無(wú)法報(bào)建施工，要求減免及延期征收城鎮(zhèn)土地使用稅。贛州市國(guó)土局章貢分局在申請(qǐng)上加蓋了公章，證明情況屬實(shí)。
雖然稅費(fèi)因此得到了減免和延期，但實(shí)際問(wèn)題并沒(méi)能解決。無(wú)奈之下，童長(zhǎng)生想到了自費(fèi)修路。
2014年11月25日，欣茂置業(yè)寫了一份報(bào)告給五龍村委會(huì)，要求為了施工材料進(jìn)出和今后商住戶出行方便，欣茂置業(yè)提出征用修建永昌路所涉村民土地，并承諾按市場(chǎng)合理價(jià)補(bǔ)償。
“我知道征地不合法，但實(shí)在是沒(méi)辦法了?！蓖L(zhǎng)生慨嘆道。
據(jù)童長(zhǎng)生介紹，自今年年初至今，欣茂置業(yè)共出資300多萬(wàn)元，修建了長(zhǎng)達(dá)約400米的永昌路主體工程。
今年5月14日，童長(zhǎng)生收到沙河鎮(zhèn)五龍村委會(huì)印發(fā)的《停止施工通知書》，通知要求欣茂置業(yè)停止施工，將道路恢復(fù)原貌，并盡快提供建設(shè)用地的相關(guān)審批手續(xù)。否則，將按照有關(guān)法律法規(guī)處理。
7月11日，贛州市城市管理行政執(zhí)法局章貢分局下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》載明，欣茂置業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自砍伐、移植和非正常修建城市樹木和擅自占用或者挖掘城市道路的行為，違反相關(guān)法規(guī)，責(zé)令立即停止上述行為。
隨后，城管隊(duì)員在永昌路口拉起了警戒線，并將一輛執(zhí)法巡邏車長(zhǎng)期堵在永昌路口，阻止施工。
“繼續(xù)修路，要處罰；不修，不僅幾百萬(wàn)白花了，整個(gè)小區(qū)也完了?！蓖L(zhǎng)生著急道。
此時(shí)，童長(zhǎng)生公司修的永昌路僅存4米路面尚未硬化，欣茂置業(yè)從此陷入了進(jìn)退兩難的境地。
道路未批先建牽出土地糾紛
“欣茂置業(yè)修的路，有一段占用了鐵路公司和永昌寺的國(guó)有土地，這兩個(gè)單位分別向有關(guān)部門反映了情況，根據(jù)屬地管理的原則，鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)有關(guān)單位要求欣茂置業(yè)停止修路?！?月14日下午，沙河鎮(zhèn)黨委書記吳曉慧解釋道。
吳曉慧告訴新法制報(bào)記者，永昌路屬于市政規(guī)劃建設(shè)路，雖然規(guī)劃圖紙上有這條路，但是具體何時(shí)建設(shè)，要建成什么樣子，必須得到市政規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)以及市政相關(guān)部門的落實(shí)，“不是欣茂置業(yè)想建就能建的”。
“我們打了申請(qǐng)，有關(guān)部門不批準(zhǔn)，所以才自己修的。”童長(zhǎng)生辯解。
“不批準(zhǔn)，并不是（自行）修路的理由，而且在未批先建的前提下，欣茂置業(yè)還非法占用了他人的國(guó)有土地修路，修路過(guò)程中，強(qiáng)行挖倒了市政廣告牌，并挖開了人行道，這是不允許的?！眳菚曰壅f(shuō)。
按照吳曉慧的解釋，之所以遲遲不修建永昌路，是因?yàn)榕c之相連的站東大道是拐彎上坡，屬于交通事故高發(fā)地帶，2013年至今，每年發(fā)生了上百起的交通事故，而永昌路呈90度直插入站東大道，有嚴(yán)重的交通隱患。
童長(zhǎng)生覺(jué)得這是“故意阻攔”，而背后可能是他和政府的一個(gè)邪過(guò)節(jié)”——2010年，在與五龍村委會(huì)簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同后，欣茂置業(yè)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，被告知因規(guī)劃調(diào)整，該轉(zhuǎn)讓土地有616平方米的面積無(wú)法作為建設(shè)使用。
“事后兩年內(nèi)，我們多次向有關(guān)部門反映情況，最后在鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)下，不得已才退了195萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓款，不讓我們修路或許與此事有關(guān)?！蓖L(zhǎng)生推測(cè)。
這個(gè)說(shuō)法遭到了沙河鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)邱文林的否認(rèn)：“土地款我們已經(jīng)退了，兩件事并無(wú)任何關(guān)系，我們希望欣茂置業(yè)能夠依法依規(guī)修建道路?！?br />
建議市政府協(xié)調(diào)解決
“你們修路為何不先報(bào)批到建設(shè)部門？”7月15日，贛州市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人陸川的一句話，噎得前來(lái)尋求說(shuō)法的童長(zhǎng)生說(shuō)不出話來(lái)。
據(jù)陸川介紹，永昌路屬于城市道路，應(yīng)該由政府籌資修建，修建與否要看是否列入了建設(shè)部門的城市道路年度建設(shè)計(jì)劃，而永昌路至今未列入，所以一直未修建。
“鑒于永昌路只是一條支路，且最大受益方是龍欣佳苑小區(qū)，如果想修路，龍欣佳苑小區(qū)就要出資，前提是必須得到建設(shè)部門批準(zhǔn)，納入有關(guān)部門的監(jiān)管才行；否則道路建成后，質(zhì)檢部門未進(jìn)行驗(yàn)收，如果今后出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，怎么辦？”陸川解釋道。
陸川還表示，欣茂置業(yè)“先斬后奏”修永昌路，帶來(lái)了包括征地、違法建設(shè)和協(xié)調(diào)多方利益的復(fù)雜問(wèn)題，“這就必須到市政府層面開協(xié)調(diào)會(huì)才能解決了”。
“永昌路的規(guī)劃還沒(méi)有變，只是何時(shí)修建、如何修建的問(wèn)題，既然欣茂置業(yè)已經(jīng)建了這條路，本著不重復(fù)建設(shè)的原則，應(yīng)該由市政府牽頭多部門協(xié)調(diào)解決?！壁M州市規(guī)劃局一名工作人員在接受采訪時(shí)說(shuō)。
“欣茂置業(yè)和五龍村委會(huì)簽訂的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，屬于土地現(xiàn)狀交付，如果合同中沒(méi)有約定由哪一方實(shí)施‘三通一平’，就只能由欣茂置業(yè)自己實(shí)施。”贛州市國(guó)土局章貢分局局長(zhǎng)傅明解釋道。
面對(duì)現(xiàn)狀，包括建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土和沙河鎮(zhèn)政府在內(nèi)，四方均建議欣茂置業(yè)現(xiàn)在應(yīng)該打報(bào)告到市政府城建處，要求協(xié)調(diào)解決永昌路修建一事，這是惟一的辦法。
“好，我馬上去做。”童長(zhǎng)生還擔(dān)憂，“如果協(xié)調(diào)不成，難道只能推掉我修的路？”
專家稱政府涉嫌懶政
“事先不解決城市道路修建問(wèn)題，等到開發(fā)商自費(fèi)未批先建后，再來(lái)阻止，這反映出的是政府權(quán)力的任性?！蹦喜髮W(xué)法學(xué)院教授彭丁帶指出，雖然開發(fā)商未批先建確屬違法，但政府有關(guān)職能部門在接到開發(fā)商要求修路的訴求時(shí)，未及時(shí)作出回復(fù)，也未協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，而是采取聽之任之的態(tài)度，是典型的懶政。
彭丁帶表示，在規(guī)劃修建城市道路時(shí)，政府就應(yīng)該對(duì)何時(shí)修建、如何修建的信息進(jìn)行充分公開，對(duì)群眾的疑問(wèn)做到有問(wèn)必答，消除溝通障礙，從而避免因溝通不充分而出現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)價(jià)值考量失誤，被逼無(wú)奈自費(fèi)修路的怪象。
彭丁帶強(qiáng)調(diào)，面對(duì)當(dāng)前政府財(cái)政緊張的常態(tài)，開發(fā)商愿意自費(fèi)修路是求之不得的好事，政府在接到該訴求時(shí)，本應(yīng)該主動(dòng)與開發(fā)商接洽，幫助走程序、辦手續(xù)，“最終實(shí)現(xiàn)雙贏”。
彭丁帶建議，當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣疇款^協(xié)調(diào)各相關(guān)單位，幫助開發(fā)商補(bǔ)辦手續(xù)，將這條路的身份合法化。
文/圖新法制報(bào)首席記者郭俊
作者：郭俊
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