穗軌道交通擬實(shí)施“以地?fù)Q路”變身“15分鐘經(jīng)濟(jì)圈”中心
2016-11-24
近日，《廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則（試行）（征求意見稿）》正式亮相，并向社會(huì)公眾征求意見。根據(jù)該細(xì)則，未來“軌道交通場(chǎng)站綜合體”變身“15分鐘經(jīng)濟(jì)圈”的中心，有望實(shí)現(xiàn)“交通＋產(chǎn)業(yè)＋社區(qū)”開發(fā)模式。
廣州市發(fā)改委官網(wǎng)信息顯示，作為第一個(gè)國家綜合交通樞紐示范工程城市，廣州擬通過上述實(shí)施細(xì)則，推進(jìn)軌道交通“以地?fù)Q路”工作新機(jī)制。目前，廣州已經(jīng)組織規(guī)劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個(gè)站點(diǎn)樞紐體建設(shè)及周邊綜合開發(fā)，經(jīng)初步測(cè)算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項(xiàng)目建設(shè)的投資需求。
軌道交通場(chǎng)站綜合體成“15分鐘經(jīng)濟(jì)圈”中心
何謂軌道交通場(chǎng)站綜合體？
《廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則（試行）（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）開宗明義，軌道交通場(chǎng)站綜合體，是按照“零距離”換乘、一體化建設(shè)運(yùn)營要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通場(chǎng)站為核心，科學(xué)組織出入口、換乘設(shè)施、步行系統(tǒng)與城市生活服務(wù)設(shè)施，構(gòu)建軌道交通場(chǎng)站及相關(guān)設(shè)施布局協(xié)調(diào)、交通設(shè)施無縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運(yùn)輸功能與城市綜合服務(wù)功能有機(jī)銜接的一體化建設(shè)項(xiàng)目。
具體而言，軌道交通場(chǎng)站綜合體存在的前提是，要有大運(yùn)量的綜合軌道交通系統(tǒng)，如國鐵、城軌、地鐵。以國鐵、地鐵等軌道交通場(chǎng)站為核心，構(gòu)建既滿足交通需要又有產(chǎn)業(yè)功能，還有城市生活服務(wù)設(shè)施。
正如《實(shí)施細(xì)則》所言，軌道交通場(chǎng)站周邊土地綜合開發(fā)，是應(yīng)用TOD理論（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)），通過大運(yùn)量軌道交通系統(tǒng)（含國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通）引領(lǐng)城市發(fā)展，以場(chǎng)站綜合體為中心，800米（約15分鐘步行路程）為半徑，建立集交通、商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市功能區(qū)，優(yōu)化城市布局，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
換句話說，“軌道交通場(chǎng)站綜合體”就是要變身為“15分鐘經(jīng)濟(jì)圈”的中心。
籌集資金可基本滿足新一輪項(xiàng)目投資需求
軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)，屬于廣州推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大戰(zhàn)略舉措，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。
為此，《實(shí)施細(xì)則》明確該項(xiàng)工作在市級(jí)層面設(shè)立工作協(xié)調(diào)小組并由市長掛帥。
根據(jù)規(guī)定，廣州擬將設(shè)立軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)工作協(xié)調(diào)小組，由市長擔(dān)任組長，常務(wù)副市長擔(dān)任副組長，辦公室設(shè)在市發(fā)展改革委。市國土規(guī)劃委、市土地開發(fā)中心、市住房建設(shè)委、市交委、市國資委、各區(qū)政府、軌道交通建設(shè)主體參與，負(fù)責(zé)軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及軌道場(chǎng)站周邊土地綜合開發(fā)工作的政策研究、方案制訂和綜合協(xié)調(diào)。
根據(jù)市發(fā)改委官網(wǎng)消息，軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)的目的在于推進(jìn)軌道交通“以地?fù)Q路”工作新機(jī)制。也就是說，廣州要以此加快建設(shè)一批軌道交通線路、一批軌道交通綜合樞紐、打造一批“交通＋產(chǎn)業(yè)＋社區(qū)”的一體開放的城市功能區(qū)，全面推進(jìn)和落實(shí)“軌道＋土地物業(yè)”的開發(fā)建設(shè)與投融資機(jī)制。
《實(shí)施細(xì)則》也明確提出，軌道交通場(chǎng)站周邊土地綜合開發(fā)規(guī)劃應(yīng)考慮軌道交通線網(wǎng)投資與周邊土地綜合開發(fā)收益的總體平衡。周邊一級(jí)開發(fā)收益估算總額原則上應(yīng)大于等于軌道交通線路投資總估算；軌道交通主體參與的二級(jí)開發(fā)收益估算應(yīng)與站點(diǎn)投資建設(shè)和運(yùn)營虧損規(guī)模匹配。其中一級(jí)開發(fā)收益由市財(cái)政統(tǒng)籌安排，重點(diǎn)用于軌道交通項(xiàng)目建設(shè)。
廣州市發(fā)改委官網(wǎng)消息顯示，目前，廣州已經(jīng)組織規(guī)劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個(gè)站點(diǎn)樞紐體建設(shè)及周邊綜合開發(fā)，經(jīng)初步測(cè)算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項(xiàng)目建設(shè)的投資需求。
分類確立投資開發(fā)主體 并向社會(huì)資本開放
對(duì)于場(chǎng)站綜合體的開發(fā)條件，《實(shí)施細(xì)則》采取了分類模式，A類為車輛基地綜合開發(fā)；B類為具備較好開發(fā)條件站點(diǎn)，此類站點(diǎn)一般位于城市中心區(qū)邊緣或待開發(fā)區(qū)域；C類為具備局部開發(fā)條件站點(diǎn)；D類為不具備開發(fā)條件站點(diǎn)，此類站點(diǎn)一般位于城市中心區(qū)，應(yīng)重點(diǎn)考慮軌道設(shè)施與周邊交通的銜接和景觀環(huán)境的升級(jí)改造。
而按照“一體規(guī)劃、同步建設(shè)、統(tǒng)一供應(yīng)”的思路，場(chǎng)站綜合體土地供應(yīng)的投資也分成了3類，分別是政府投資類、運(yùn)營企業(yè)投資類和社會(huì)投資類。
其中，政府投資類原則上適用于不具備綜合開發(fā)條件的場(chǎng)站。運(yùn)營企業(yè)投資類原則上適用于具備局部開發(fā)條件的場(chǎng)站，支持軌道交通建設(shè)運(yùn)營主體采用統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設(shè)的模式，形成的國有資產(chǎn)委托市屬軌道交通建設(shè)運(yùn)營或投資主體代為經(jīng)營，相應(yīng)收益彌補(bǔ)軌道交通項(xiàng)目運(yùn)營虧損。土地供應(yīng)采用協(xié)議出讓、公開出讓等方式。
值得一提的是，場(chǎng)站綜合體的開發(fā)也向社會(huì)資本開放?！秾?shí)施細(xì)則》明確，社會(huì)投資類適用于具備較好開發(fā)條件的站點(diǎn)或車輛基地，采取帶站場(chǎng)綜合體概念方案公開出讓方式。規(guī)劃方案包括軌道交通設(shè)施在內(nèi)，軌道交通建設(shè)主體對(duì)該類土地提出的開發(fā)時(shí)序、技術(shù)措施等涉及軌道交通設(shè)施保護(hù)和施工影響的要求，應(yīng)當(dāng)作為土地出讓的必要條件。
《實(shí)施細(xì)則》提出，對(duì)于社會(huì)投資類項(xiàng)目，可采取兩種方式。其一，由社會(huì)投資主體一并投資建設(shè)軌道交通設(shè)施，承擔(dān)投資開發(fā)成本。其二，由社會(huì)投資主體統(tǒng)一建設(shè)，在初步設(shè)計(jì)概算階段明確軌道設(shè)施部分和綜合開發(fā)部分投資分?jǐn)?，軌道建設(shè)主體承擔(dān)軌道設(shè)施建設(shè)費(fèi)用?！秾?shí)施細(xì)則》鼓勵(lì)軌道交通建設(shè)主體與社會(huì)資本合作開發(fā)，并通過合理約定收益分享的方式實(shí)現(xiàn)其收益預(yù)期。
此外，《實(shí)施細(xì)則》還創(chuàng)新征地拆遷補(bǔ)償機(jī)制。根據(jù)各區(qū)規(guī)劃和用地情況，在制定軌道交通場(chǎng)站周邊土地綜合開發(fā)規(guī)劃時(shí)，結(jié)合征地補(bǔ)償和城市更新政策，因地制宜制訂征收拆遷補(bǔ)償方案，通過預(yù)留地、新建物業(yè)置換、貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N方式落實(shí)城市規(guī)劃、征地拆遷補(bǔ)償，完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套建設(shè)，提升綜合開發(fā)用地的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
