開(kāi)放小區(qū)道路要走法律途徑須先經(jīng)業(yè)主協(xié)商同意
2016-02-25
“小區(qū)開(kāi)放”，所有權(quán)和使用權(quán)能否調(diào)和
-觀察家
雖然小區(qū)道路屬于業(yè)主私人共同所有，但是從目前中國(guó)法律規(guī)定和法理上講，小區(qū)道路開(kāi)放還是有法律道路可走的。
2月21日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布。其中關(guān)于“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”的規(guī)定更是成為熱議的焦點(diǎn)。
有許多人已經(jīng)論證了實(shí)現(xiàn)小區(qū)和單位內(nèi)部道路公共化的合理性，尤其是對(duì)活絡(luò)城市生活的意義。這方面當(dāng)然還有討論空間。但是既然這項(xiàng)新規(guī)定涉及的是“小區(qū)居民”的合法權(quán)利，有必要從法律的角度進(jìn)行討論。
從政策到實(shí)施，還需要經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和論證，出臺(tái)相關(guān)的合理性和可行性方案。最為關(guān)鍵的一步是從政策向法律的發(fā)展。這里有兩層意思，一是在符合現(xiàn)有法律的前提下，才能實(shí)施相關(guān)政策；二是如果當(dāng)前法律沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該首先制定新的法律，再實(shí)施相關(guān)政策。
從法律角度分析，首先要分析小區(qū)道路使用權(quán)屬于業(yè)主共同所有的權(quán)利屬性。這里的使用權(quán)有兩個(gè)意涵，一是共同所有的道路，所有業(yè)主可以共同使用，不能禁止特定業(yè)主使用；二是共同使用權(quán)并非完全排他的，也即是并非只歸業(yè)主使用。業(yè)主家屬、物業(yè)管理人員、外來(lái)訪(fǎng)客、快遞員等等人員也可以使用。但是除業(yè)主外，其他人員使用小區(qū)道路并非基于使用權(quán)，而是基于合理性，完全禁止沒(méi)必要，也不可能。
但是出于合理性考慮的非排他性使用，是否可以無(wú)限擴(kuò)展為任何人都可以使用呢？盡管很難確定一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，但是很容易便可以認(rèn)定，有限開(kāi)放和無(wú)限開(kāi)放對(duì)使用權(quán)的影響具有根本性的不同。無(wú)限開(kāi)放之下，道路的管理、維護(hù)等成本將可能實(shí)質(zhì)性影響小區(qū)居民對(duì)道路的使用權(quán)益。
但這點(diǎn)考慮并不意味著小區(qū)道路開(kāi)放就沒(méi)有可能性了。財(cái)產(chǎn)權(quán)利除了和個(gè)人利益相關(guān)之外，還得考慮公共利益的面向。小區(qū)建設(shè)時(shí)都規(guī)定了容積率，房屋的用途也被限定了，這就是出于公共利益限制財(cái)產(chǎn)權(quán)使用的兩個(gè)例子。對(duì)于小區(qū)道路來(lái)說(shuō)，如果地處交通擁堵路段，或是鄰近公共交通站點(diǎn)，封閉管理不利于交通疏導(dǎo)的，可以在建設(shè)時(shí)要求不得封閉。但是這屬于建設(shè)規(guī)劃層面的問(wèn)題，是對(duì)使用權(quán)的限制，和開(kāi)放現(xiàn)有小區(qū)道路的情況不同。假如要開(kāi)放現(xiàn)有小區(qū)，涉及的是私有財(cái)產(chǎn)的征用問(wèn)題。
假如小區(qū)開(kāi)放了，對(duì)小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，主要付出的是管理和維護(hù)成本。因此即使將來(lái)要出臺(tái)相關(guān)法律，在必要情況下開(kāi)放小區(qū)道路，也應(yīng)該首先經(jīng)小區(qū)業(yè)主協(xié)商同意后，給予管理和維護(hù)成本的補(bǔ)償，或者是用其他公共服務(wù)“交換”開(kāi)放小區(qū)道路。
開(kāi)放小區(qū)道路要走法律“道路”。雖然小區(qū)道路屬于業(yè)主私人共同所有，但是從目前中國(guó)法律規(guī)定和法理上講，小區(qū)道路開(kāi)放還是有法律道路可走的；由于涉及利益面之廣，法律道路也是必走的。
□葉竹盛(華南理工大學(xué)法學(xué)院講師)
