佛山地鐵盤(pán)營(yíng)銷一路尷尬
2015-07-17
亞藝湖邊已經(jīng)沒(méi)有新地塊，新項(xiàng)目已經(jīng)望不到湖。
并不是有了地鐵，物業(yè)就一定能升值。在本月，位于禪城區(qū)城南-亞藝板塊的石梁站開(kāi)工，盡管各個(gè)樓盤(pán)都在打“地鐵”盤(pán)的營(yíng)銷概念，但整個(gè)片區(qū)不管是銷量還是價(jià)格都沒(méi)有迎來(lái)上漲的消息。佛山地鐵二號(hào)線禪城段建設(shè)已于2015年6月20日開(kāi)始，自西向東將建有南莊站、湖涌站、綠島湖站、蓮塘站、張槎站、石灣站、番村站、魁奇路站、石梁站、灣華站共10個(gè)車站。本月17日開(kāi)始第二階段的石梁站施工，施工截止日期預(yù)計(jì)是2017年12月31日。
祖廟地鐵盤(pán)單價(jià)遠(yuǎn)不及沒(méi)地鐵的廣佛盤(pán)
城南-亞藝板塊的提出始于惠景城、麗日豪庭等樓盤(pán)興起，十多年前發(fā)展的新區(qū)到現(xiàn)在已經(jīng)屬于城區(qū)的一部分。在2010年，廣佛地鐵首通段(魁奇路-西朗段)開(kāi)通時(shí)，地鐵魁奇路站已經(jīng)輻射到了城南-亞藝板塊，魁奇路站的其中一個(gè)出口就在麗日豪庭小區(qū)門(mén)口。但廣佛地鐵開(kāi)通后沒(méi)多久，佛山迎來(lái)了限購(gòu)，在政策的限制之下，佛山特別是遠(yuǎn)離廣州的區(qū)域沒(méi)能也無(wú)法吸納廣州外溢客，從2011年限購(gòu)到如今解限，佛山整體物業(yè)價(jià)值有降無(wú)升。當(dāng)今年5月佛山全面解限，除廣佛盤(pán)火爆外，禪城的朝安、普君，甚至祖廟的樓盤(pán)單價(jià)遠(yuǎn)不及沒(méi)有地鐵或和地鐵口距離相對(duì)較遠(yuǎn)的黃岐、里水等廣佛盤(pán)。
城南片區(qū)多個(gè)地鐵盤(pán)未能避開(kāi)降價(jià)
以“地鐵”營(yíng)銷概念打造的城南片區(qū)樓盤(pán)同樣處于尷尬的局面，限購(gòu)期間開(kāi)盤(pán)的世博嘉園二期盡管在魁奇路地鐵A出口，但價(jià)格就像過(guò)山車一樣呈曲線走向，2012年的單價(jià)9000多元到2013年最低7000多元，如今價(jià)格還未能超越開(kāi)盤(pán)價(jià)。來(lái)自佛山中原地產(chǎn)的消息，解限以來(lái)，城南-亞藝板塊的廣州客真不多。
距離地鐵口稍遠(yuǎn)的幾個(gè)魁奇路樓盤(pán)雖然價(jià)格沒(méi)有那么大波動(dòng)，但也未能幸免降價(jià)潮。在限購(gòu)期間，雖然沒(méi)有地鐵2號(hào)線的利好，卻也迎來(lái)了魁奇路東延線的施工，魁奇路東延線二期起于魁奇路與南海大道交叉口西側(cè)，途經(jīng)鄱陽(yáng)村、奇槎村，跨越東平水道，與佛山一環(huán)東線相交后落地，終點(diǎn)在西龍村附近。建后，不僅順德往佛山一環(huán)方向、三山往廣州方向車輛可直接通過(guò)順利立交橋轉(zhuǎn)換，方便禪南順?lè)牡赝鶃?lái)。道路一旦開(kāi)通，城南片區(qū)的市民從魁奇路出來(lái)，奔向廣州南站的距離立即縮短。尷尬的是，魁奇路東延線施工、解限以及目前地鐵2號(hào)線的利好都沒(méi)能拉高城南片區(qū)的價(jià)格，在7月15日禪城區(qū)房屋登記中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，凱德城脈銷售的一套140.47平方米的住宅，單價(jià)為8200元；在同一天，普君北路地鐵站旁邊的尚苑銷售均價(jià)為11945.86元。
城南板塊已逐漸淡出豪宅概念
曾是禪城人專屬的城南-亞藝板塊已經(jīng)逐漸從豪宅的概念上淡去。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，十年前，城南-亞藝板塊剛興起時(shí)的禪城城區(qū)可選擇的產(chǎn)品并不多，作為一個(gè)新興的板塊在2004到2006年間集中拍出了幾個(gè)地王，特別是在2007年天湖酈都項(xiàng)目推出單價(jià)1.7萬(wàn)的王座時(shí)，這個(gè)板塊成為了當(dāng)時(shí)的住宅標(biāo)桿，但現(xiàn)在城南-亞藝板塊中已經(jīng)沒(méi)有沿亞藝湖的新地塊了，各開(kāi)發(fā)商的定位也發(fā)生了改變。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城南-亞藝板塊已經(jīng)從十年前的新板塊轉(zhuǎn)變成城區(qū)板塊，交通、學(xué)校醫(yī)療等配套等資源已經(jīng)完善，地鐵2號(hào)線的開(kāi)工只能說(shuō)給這個(gè)板塊帶來(lái)了潛力，但真正能夠形成地鐵上蓋，地鐵附近物業(yè)升值的需要看佛山的地鐵網(wǎng)絡(luò)是否完善，究竟能夠給市民提供多大的便利？但由于佛山整個(gè)城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)化沒(méi)有形成，市民對(duì)地鐵出行的依賴性不強(qiáng)，短期內(nèi)對(duì)城區(qū)的板塊沒(méi)有太大的利好消息，但長(zhǎng)期來(lái)看是利好的。
圓桌
領(lǐng)先豐地產(chǎn)顧問(wèn)執(zhí)行董事李華宇：
“只有連成地鐵網(wǎng)，才能迅速提升物業(yè)價(jià)值”
“廣佛地鐵從2010年年底通車至今有5年時(shí)間，但在這5年時(shí)間里，佛山地鐵對(duì)市民的生活改變并不明顯，這是因?yàn)榉鹕匠鞘械牡罔F過(guò)于單一，不像廣州地鐵那么立體；另一個(gè)是佛山的外來(lái)人口并不多，而居住在佛山這座城市的居民的交通工具比如汽車等又太多了?！崩钊A宇表示。
“廣州地鐵也是歷經(jīng)了很長(zhǎng)的時(shí)間，在多條地鐵線形成網(wǎng)絡(luò)之后，地鐵物業(yè)的價(jià)值才體現(xiàn)出來(lái)的?！崩钊A宇認(rèn)為，城南-亞藝板塊在2003年作為一個(gè)新的板塊興起，在十來(lái)年的發(fā)展歷程中已經(jīng)融入了城區(qū)，目前地鐵線的增加只能說(shuō)優(yōu)化生活配套，這和南莊板塊需要依靠地鐵線來(lái)拉近城區(qū)距離完全不同。
李華宇回憶說(shuō)，城南-亞藝板塊在2003到2007年集中爆發(fā)，當(dāng)時(shí)整個(gè)禪城的房?jī)r(jià)還處于三五千時(shí)，亞藝湖附近已經(jīng)拍出了樓面價(jià)三五千，當(dāng)時(shí)不管是開(kāi)發(fā)商還是市民對(duì)這個(gè)板塊的關(guān)注度都非常高，所以在2007年天湖酈都的王座開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.7萬(wàn)每平方米，這個(gè)價(jià)格就算放到現(xiàn)在的禪城，也是其他樓盤(pán)沒(méi)法做到的。
但是，當(dāng)年定位在豪宅項(xiàng)目的城南-亞藝板塊現(xiàn)在已發(fā)生了改變。李華宇認(rèn)為，由于現(xiàn)在板塊資源不一樣了，市民從原來(lái)單一板塊的選擇變成了多元化選擇，另外亞藝湖邊已經(jīng)沒(méi)有新地塊，新的項(xiàng)目已經(jīng)望不到湖，這也決定了城南-亞藝板塊定位朝著相對(duì)平凡的市場(chǎng)改變。
李華宇表示，地段的成熟會(huì)帶來(lái)剛需盤(pán)的增加，現(xiàn)在的城南-亞藝板塊就是如此，不過(guò)這個(gè)板塊的二手樓，特別是當(dāng)年的樓王—天湖酈都二手樓單價(jià)依舊很高，“天湖酈都項(xiàng)目的業(yè)主放盤(pán)的量很少，如果有很快就被買掉，而且當(dāng)年單價(jià)1.7萬(wàn)的王座已經(jīng)賣到了均價(jià)2萬(wàn)元?！?br />
世聯(lián)行佛山總經(jīng)理葛樸：
“無(wú)所謂豪不豪，好賣的盤(pán)就是豪”
葛樸表示，城南-亞藝板塊新增了一條地鐵2號(hào)線，肯定是利好的，雖然目前并看不到這條新增的地鐵線帶來(lái)利好消息，這是因?yàn)檫@個(gè)板塊屬于城區(qū)配套齊全的板塊，和郊區(qū)對(duì)地鐵拉近城區(qū)的需求不同，“佛山地鐵畢竟沒(méi)有形成網(wǎng)絡(luò)，對(duì)市民也就沒(méi)有真正意義的便利，只有當(dāng)?shù)罔F真正形成網(wǎng)絡(luò)時(shí)，地鐵物業(yè)才真正值錢(qián)”。
葛樸認(rèn)為，城南-亞藝板塊從十年前的豪宅定位到目前的剛需定位是和城市格局的變化有關(guān)，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，定位是豪宅還是剛需并不重要，只要好賣，能夠賣出去就是好盤(pán)。
葛樸表示，如果把時(shí)間放到五年或十年前，那時(shí)不管是買住宅、公寓、寫(xiě)字樓還是商鋪，在現(xiàn)在看來(lái)都是升值的。如果把視野放在城南-亞藝板塊，也可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)板塊什么產(chǎn)品都有，但目前佛山房地產(chǎn)的投資客是越來(lái)越少，城南-亞藝板塊的投資客比例估計(jì)在5%。
[區(qū)域樓盤(pán)動(dòng)態(tài)]
時(shí)代年華預(yù)計(jì)7月底開(kāi)盤(pán)
位于禪城區(qū)港口路與華新路交界的時(shí)代年華主打84-98平方米的精裝三房，目前樣板間已開(kāi)放，預(yù)計(jì)7月底正式開(kāi)盤(pán)推售3-5座，目前預(yù)存1萬(wàn)享3萬(wàn)元優(yōu)惠，價(jià)格待定。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃建造3棟高層洋房，預(yù)計(jì)2017年1月交樓。
華福城南一號(hào)現(xiàn)購(gòu)房可享9.8折
位于禪城區(qū)深村大道2號(hào)(金瀾北路農(nóng)信社對(duì)面)的華福城南一號(hào)在售戶型涵蓋87平方米兩房、93及120平方米三房，147平方米四房，樓高17、18、27層，2梯2戶至2梯4戶設(shè)計(jì)，整體均價(jià)9500-10000元/平方米，毛坯現(xiàn)樓發(fā)售，現(xiàn)購(gòu)房可享9.8折優(yōu)惠。
新鴻基地產(chǎn)瀧景預(yù)存2萬(wàn)可享5萬(wàn)優(yōu)惠
位于禪城區(qū)東平路的新鴻基地產(chǎn)瀧景在售2-10座洋房產(chǎn)品，戶型為78-140平方米的兩三房，樓高39層，2梯4戶設(shè)計(jì)，其中，8座在清余貨，均價(jià)9000-10000元/平方米，毛坯出售。此外，現(xiàn)購(gòu)房預(yù)存2萬(wàn)可享5萬(wàn)優(yōu)惠。
采寫(xiě)：南都記者黃文冠
攝影：南都記者郭繼江
作者：黃文冠本文來(lái)源：南方都市報(bào)
